jueves, 22 de mayo de 2025

Más allá del ladrillo: Los Estudios de Proyecto detrás de la Primera Ciudad Jardín de Sudamérica

El Barrio Ciudad Jardín Lomas del Palomar, ubicado en el partido de Tres de Febrero, Buenos Aires, es una joya urbanística con 80 años de historia. Concebido por el empresario alemán Erich Zeyen y la empresa F.I.N.C.A. (Ferrocarriles, Industria, Negocios, Crédito y Anexos), este proyecto fue pionero al replicar el modelo de "Ciudad Jardín" del urbanista inglés Ebenezer Howard en Sudamérica. Su diseño, caracterizado por calles curvilíneas que se cruzan en un centro cívico y la abundancia de espacios verdes, buscaba equilibrar la vida urbana con la tranquilidad de la naturaleza. El barrio se destacó por su infraestructura de vanguardia para la época, incluyendo servicios de gas con medidores a moneda, lo que lo convirtió en un hito de la planificación y el desarrollo urbano. A continuación, profundizaremos en los Estudios de Proyecto que habrían sido inherentes a una obra de tal magnitud.

Estudios de Proyecto en la Gestación de Ciudad Jardín: La Visión de una Ciudad Planificada

La concepción y desarrollo del barrio Ciudad Jardín, iniciado en 1944, fue un proyecto de urbanismo de gran envergadura que requirió una planificación exhaustiva, similar a lo que hoy entendemos por Estudios de Proyecto. Cada estudio de viabilidad habría aportado información crucial para su concreción:

  • Estudio de Mercado: Fundamental para determinar la demanda de un tipo de vivienda y estilo de vida específicos. Antes de 1944, se habría evaluado la necesidad de viviendas para familias, la receptividad a un modelo de "Ciudad Jardín" (que combinaba lo urbano y lo rural), y la disposición de la población a asentarse en lo que entonces era el Conurbano Bonaerense. Este estudio habría buscado responder si existía una necesidad humana insatisfecha para este tipo de hábitat. La aceptabilidad que tendría en su consumo o uso del modelo propuesto habría sido clave para asegurar la viabilidad comercial.
  • Estudio Técnico: Habría analizado las posibilidades materiales y físicas de construir el barrio. Esto incluiría la topografía del terreno, la disponibilidad de materiales de construcción, la planificación de las redes de agua, gas (con la innovación de los medidores a moneda) y electricidad, y la viabilidad del trazado curvilíneo de sus calles y la disposición de las viviendas. Se habría definido la función de producción que optimice el empleo de los recursos disponibles en la producción del bien o servicio del proyecto. La tecnología óptima para la construcción y los servicios habría sido un pilar de este estudio.
  • Estudio Organizacional y Administrativo: Esencial para definir la estructura de gestión del proyecto y, posteriormente, del barrio. Esto implicaría la creación de la empresa F.I.N.C.A. y la Corporación Sarmiento para la administración, ventas y mantenimiento del barrio. Este estudio habría definido las necesidades de personal calificado para la gestión y los procedimientos administrativos para la construcción, venta y gestión post-venta, incluyendo aspectos como la comunicación interna y los sistemas contables. Su importancia radica en que muchos proyectos fracasan por falta de capacidad administrativa.
  • Estudio Legal: Habría asegurado que el proyecto cumpliera con las normativas urbanísticas y de construcción de la época. Esto incluiría la adquisición de grandes extensiones de tierra, la subdivisión de lotes, la obtención de permisos de construcción y la definición de las reglas de convivencia y propiedad para los futuros residentes. El ordenamiento jurídico de cada país o región determina las normas permisivas o prohibitivas que afectan el proyecto. También se habrían considerado los aspectos tributarios que podrían influir en los costos.
  • Estudio de Impacto Ambiental: Aunque el concepto moderno de impacto ambiental no existía de la misma forma, el modelo de "Ciudad Jardín" en sí mismo era una respuesta a la búsqueda de un equilibrio entre lo urbano y la naturaleza, buscando una calidad de vida presente y futura. Esto implicaba la creación de espacios verdes, la preservación de árboles y la integración de la flora en el diseño del barrio. Se puede considerar que la prevención de efectos negativos en el entorno era parte intrínseca de su diseño utópico.
  • Estudio Financiero: Crucial para determinar la rentabilidad de la inversión. Habría proyectado los costos de adquisición de tierras, infraestructura, construcción de viviendas, y los ingresos esperados por la venta de las propiedades. Definiría si el proyecto era rentable para los inversores, como Erich Zeyen. Este estudio habría ordenado y sistematizado la información de carácter monetario que proporcionaron las etapas anteriores.
  • Evaluación Social: Más allá de la rentabilidad privada, la evaluación social determina si el proyecto contribuirá al desarrollo económico del lugar y al bienestar de la comunidad. Para Ciudad Jardín, esto implicaría evaluar el impacto en la calidad de vida de los futuros residentes y de las zonas aledañas. Los aspectos a considerar serían:
    • Precios Sociales: Ajustar los precios de mercado (privados) de las tierras y servicios para reflejar su valor real para la sociedad, eliminando subsidios o impuestos que distorsionen su valor.
    • Efectos Indirectos: Analizar cómo la creación del barrio afectaría a otros mercados o comunidades. Por ejemplo, la descongestión de otras áreas urbanas o el desarrollo de comercios y servicios complementarios en la zona.
    • Externalidades: Identificar costos o beneficios que se imponen a terceros fuera del mercado, como la mejora del paisaje urbano, la disminución de la contaminación por una menor densidad de población en otras áreas, o la generación de nuevos empleos. Aunque no siempre cuantificables directamente, estos efectos son cruciales para la valoración del daño causado o el costo de evitar el daño.
    • Efectos Intangibles: Considerar beneficios difíciles de cuantificar monetariamente, como el sentido de comunidad, la seguridad, el acceso a espacios verdes y la mejora de la salud pública gracias a un entorno más saludable. Estos elementos, si bien cualitativos, se relacionan muy fuertemente con la evaluación social.
La combinación de estos estudios habría permitido a los creadores de Ciudad Jardín materializar una visión urbanística avanzada para su época, que perdura hasta el día de hoy, y que fue fundamental para el desarrollo de un nuevo concepto de vida en el conurbano bonaerense.

Conclusión

La creación de Ciudad Jardín Lomas del Palomar es un testimonio de cómo una planificación rigurosa y la anticipación de los desafíos pueden dar origen a proyectos de desarrollo urbano trascendentales. A través de la lente de los Estudios de Proyecto podemos apreciar la complejidad propia de la construcción de una comunidad desde cero. Este barrio no es solo un conjunto de viviendas, sino el resultado de una visión que, si bien buscaba una rentabilidad, también priorizó un modelo de vida y una calidad urbanística excepcionales para su tiempo. Los desafíos que enfrenta hoy, como la preservación de su patrimonio arquitectónico y urbanístico frente a la presión inmobiliaria, son una muestra de que los proyectos, incluso los más exitosos, requieren una gestión y adaptación continuas a lo largo de su vida útil, y que los riesgos pueden transformarse y resurgir de nuevas formas. La optimación de la solución es un proceso continuo que se extiende más allá de la fase de inversión y operación iniciales.

Fuentes:

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